El procedimiento de acción reivindicatoria, es aquel procedimiento a través del cual se pretende recuperar la posesión de una propiedad que ha sido ocupada, en todo o en parte, por terceras personas. Esta acción está destinada a proteger la propiedad y asegurar la reclamación de la propiedad frente a quien posee indebidamente, así lo establece el artículo 348 del Código Civil: “la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”
La acción de reivindicación se aplica a una amplia gama de bienes y derechos reales en el ámbito jurídico. Estos bienes incluyen los corporales, que son aquellos que tienen una existencia física, como terrenos, edificios, vehículos y objetos tangibles. También abarca los bienes raíces, que son aquellos vinculados a la tierra, como terrenos, propiedades y construcciones permanentes. Además, los bienes muebles, que son aquellos que pueden ser transportados o desplazados fácilmente, también son susceptibles de acción de reivindicación.
Por lo tanto, la legitimación para realizar esta acción la tiene el propietario que deberá acreditar los siguientes requisitos:
- Acreditar el derecho de la propiedad, o bien con una certificación del registro de la propiedad, si se encuentra inscrito el bien; o presentando pruebas del acto o negocio jurídico mediante el cual se adquirió la propiedad o aportan pruebas de la posesión continuada.
- Se deberá demostrar la posesión indebida de la persona que posee el bien sin derecho alguno a ello. En este punto, a veces es necesario levantar un acta notarial, en el caso de que no tengas pruebas algunas para justificar dicha posesión indebida.
En los casos donde existe un contrato entre el propietario del inmueble y el ocupante, la acción reivindicatoria no procede, ya que el contrato establece claramente los derechos y obligaciones de ambas partes respecto a la posesión del bien. En estos escenarios, el contrato es el instrumento jurídico que regula la relación entre el propietario y el ocupante, y se presume que ambas partes han acordado voluntariamente los términos y condiciones de dicho contrato.
Es importante destacar que el contrato de arrendamiento es uno de los ejemplos más comunes donde se establece la posesión temporal del inmueble por parte del arrendatario, sin cuestionar la propiedad del bien por parte del arrendador. En este tipo de contratos, se otorgan derechos de uso y goce al arrendatario durante el período acordado, pero el propietario retiene la titularidad del inmueble.
En consecuencia, la acción reivindicatoria no es procedente en estos casos, ya que no hay controversia sobre la titularidad del dominio, dado que el contrato deja claro quién es el dueño del bien y quién tiene derecho a poseerlo por un período determinado.
En lugar de la acción reivindicatoria, en estas situaciones, existen otras acciones legales más apropiadas para resolver cualquier conflicto que pudiera surgir en el marco del contrato.
- Es esencial identificar claramente que superficie o linderos de la finca es objeto de la posesión indebida. Se podrán presentar pruebas periciales, incluyendo descripciones gráficas georreferenciadas con indicación de latitudes y longitudes GPS.
- El plazo de prescripción para presentar la acción es de 30 años, contándose desde el día en que se pudo ejercitar la acción.
- Es importante demostrar que se ha solicitado anteriormente la propiedad al demandado y que este se ha negado a hacerlo, para justificar la necesidad de acudir a la acción reivindicatoria.
El procedimiento judicial para ejercer la acción reivindicatoria es complejo y laborioso. Por eso, es aconsejable contar con la asistencia de abogados especializada en derechos reales. El procedimiento terminará, si se acredita que el ocupante demandado, no es legítimo propietario, o que el titulo del demándate es título preferente de propiedad, con una sentencia que condenará al demandado a restituir la propiedad al legítimo propietario, así como a pagar las costas del juicio, incluyendo los informes periciales que han sido necesario para llevar a cabo la acción.
Una duda muy común es qué pasa con las mejoras que haya realizado el demandado en la propiedad objeto de la acción de dominio.
Supongamos que una persona ocupó una casa que no era de su propiedad y realizó mejoras significativas, como construir un segundo piso u otras modificaciones que aumentaron el valor de la casa. En este caso, si el dueño inicia una acción de reivindicación y tiene éxito, el poseedor deberá devolver la casa al dueño legítimo.
El poseedor, a su vez, podría solicitar que se le reconozcan las mejoras que realizó en la propiedad y que se le reembolse el dinero invertido en dichas mejoras. Sin embargo, este derecho sólo le asiste si su posesión fue de buena fe y si la demanda de reivindicación se presentó antes de que el poseedor contestara la demanda en su contra.
En otras palabras, si el poseedor ocupó la propiedad de buena fe y antes de que fuera notificado sobre la acción de reivindicación, puede tener derecho a que se le reconozcan las mejoras y obtener un reembolso por su inversión. Por el contrario, si el poseedor tuvo conocimiento de la demanda de reivindicación antes de contestarla, perdería este derecho.
Es importante que en estos casos se respeten los derechos de ambas partes, protegiendo los intereses legítimos del dueño de la propiedad y considerando las mejoras realizadas por el poseedor, siempre que estos cumplan con los criterios legales para su reconocimiento.
Por ultimo, es importante diferenciar esta acción de la acción publiciana. La acción publiciana es una modalidad de la acción reivindicatoria que permite al poseedor de un bien ajeno hacer uso de la figura para proteger sus intereses en ciertos casos. Esto significa que, bajo ciertas circunstancias y condiciones, un poseedor puede utilizar la acción reivindicatoria para demostrar su derecho de posesión sobre el bien en disputa. Es importante destacar que el poseedor que recurre a la acción publiciana no alega ser el propietario del bien, sino que pretende defender su derecho a la posesión.
La acción reivindicatoria es una herramienta legal para que el propietario recupere la posesión de su bien, mientras que la acción publiciana es una excepción que permite al poseedor, bajo ciertas condiciones, hacer uso de la figura para proteger su derecho de posesión. Es esencial conocer y comprender estos conceptos para poder utilizarlos de manera adecuada y proteger los derechos de propiedad y posesión en el marco de las relaciones jurídicas.
La acción reivindicatoria es una herramienta fundamental para los propietarios que buscan recuperar fincas rusticas o urbanas, que han sido ocupadas, total o parcialmente indebidamente. Cumplir con los requisitos legales y contar con la asesoría adecuada puede marcar la diferencia en el éxito de tu reclamación. No dudes en contactar con una abogada especializada para guiarte a través del proceso y asegurar que tus derechos de propiedad sean protegidos.
