Como abogada especializada en derecho inmobiliario y gestión patrimonial, entiendo que adquirir una vivienda es una decisión importante, ya sea para destinarla como vivienda habitual o como inversión. Así, dada la experiencia adquirida y la legislación actual en España, puedo compartir los errores más comunes al adquirir una vivienda y cómo evitarlos:
- NO CALCULAR TODOS LOS GASTOS.
Uno de los errores más habituales es centrarse sólo en el precio de la vivienda. Hay muchos gastos adicionales: impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación,… en total todos estos costes, entre otros, pueden suponer un coste del 10%-15% del valor de la vivienda.
- NO REVISAR LA SITUACIÓN REGISTRAL DE LA VIVIENDA.
Mucha gente compra un piso que tiene una hipoteca sin cancelar o un embargo y no tenia conocimiento de este hecho. Esto se debe a que no revisó la situación registral antes de comprar.
Según el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, las cargas registrales afectan a la validez de la compraventa, y su desconocimiento no exime de responsabilidades al comprador. Por lo tanto, si adquieres un piso con un embargo, la responsabilidad de eliminar esa carga hipotecaria es del nuevo propietario.
Evitar esta situación es tan sencillo, como pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad, para averiguar cualquier carga que pueda tener el bien inmueble en ese momento.
- NO VERIFICAR LA LICENCIA DE OCUPACIÓN O HABITABILIDAD.
Otro error común es adquirir una vivienda sin asegurarte de que cuenta con todas las licencias necesarias.
Por ejemplo, en viviendas de nueva construcción, es imprescindible contar con la cédula de habitabilidad. En viviendas usadas, la licencia de segunda ocupación es clave, especialmente si se planea realizar reformas.
En este caso, debes pedir al vendedor que te entregue copias de todas las licencias necesarias antes de formalizar el acuerdo.
- IGNORAR LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
Cuando compras una vivienda en un edificio o urbanización, te conviertes automáticamente en miembro de la comunidad de propietarios, lo que implica ciertas obligaciones económicas y normativas. Muchos compradores pasan por alto este detalle, lo que puede generar conflictos más adelante.
Te aconsejamos que solicites un certificado de deudas emitido por el administrador de la comunidad antes de la compra. Este documento confirma si el anterior propietario está al día con los pagos. Además, revisa los estatutos para conocer las normas y posibles limitaciones, como prohibiciones para alquilar la vivienda o realizar determinadas reformas.
- NO NEGOCIAR LAS CLÁUSULAS EN EL CONTRATO DE ARRAS.
El contrato de arras es un paso previo esencial en la compra de una vivienda, pero muchos compradores firman este documento sin leerlo detenidamente o sin entender sus implicaciones legales.
Este contrato suele incluir penalizaciones económicas si alguna de las partes incumple el acuerdo
- NO CONTAR CON ASESORAMIENTO LEGAL ESPECIALIZADO.
El error más grande de todos es pensar que puedes manejar todo el proceso por tu cuenta. Aunque muchos aspectos de la compraventa pueden parecer simples, las complicaciones legales y técnicas suelen surgir cuando menos lo esperas.
Contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario y propiedad horizontal te garantiza que cada paso esté respaldado por la legislación vigente y que tus derechos estén protegidos en todo momento. Además, un abogado puede anticipar problemas que quizás no habías considerado, como discrepancias en las medidas reales del inmueble o litigios previos relacionados con la propiedad.
