El 23 de noviembre de 2022, se publicó en el BOE el Real Decreto Ley 19/2022, que aprueba el Código de Buenas Prácticas Bancarias, con la finalidad de aliviar la subida de los tipos de interés en los préstamos hipotecarios.
Los objetivos de este Código son:
- Aliviar la carga hipotecaria de personas vulnerables.
- Reestructuración de deuda hipotecaria
- Establecer medidas que refuercen el mercado hipotecario.
La adhesión a este Código por parte de las entidades bancarias es voluntaria, aunque prácticamente casi todas se han adherido.
Los beneficiarios de estas medidas, son aquellas personas que tengan suscrito un préstamo hipotecario de interés variable. Los requisitos que tienen que pueden solicitar la adaptación de las medidas que impulsa el Código son:
- Ser persona física vulnerable titular del préstamo hipotecario.
Se considera vulnerable:
- Cuando la renta de la unidad familiar no supera 3.5 veces el IPREM en 14 pagas.
- Cuando algún miembro de la unidad familiar tenga alguna discapacidad superior al 33% que le impida trabajar, la renta familiar no podrá ser superior a 4.5 veces del IPREM en 14 pagas.
- Cuando algún miembro de la unidad familiar sufra parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad superior al 33% o discapacidad sensorial o auditiva superior al 65% que le impida trabajar, la renta no podrá ser superior a 5.5 veces el IPREM en 14 pagas.
- Que la cantidad del préstamo no supere los 300.000€
- Que se haya hipotecado la vivienda habitual de la unidad familiar.
- Que la hipoteca se haya suscrito antes del 31 Diciembre de 2022.
- En el momento de la solicitud, la unidad familiar deberá haber sufrido una alteración significativa de las circunstancias económicas. Se considera que se ha sufrido una alteración económica cuando la carga de la hipoteca se ha multiplicado por 1.2.
- La cuota mensual de la hipoteca supera el 30% de los ingresos netos familaires.
Se trata de una ley temporal, cuya vigencia duraba dos años desde su publicación; por lo que se podía solicitar su aplicación hasta el 31 de diciembre de 2024. Debido a la alta demanda de solicitudes (según el Ministerio de Economía se registraron 79.300 solicitudes), a través del Real Decreto Ley 7/2025, se amplía el plazo hasta finales de noviembre de 2025 y finales de mayo 2026 para las unidades familiares afectadas por la DANA en Valencia.
Las medidas a aplicar con la nueva ampliación del plazo son:
- Reestructuración de la deuda. Dentro de esta reestructuración se pueden aplicar las siguientes opciones:
- A los afectados por la DANA se les congelan las hipotecas durante un año.
- Reducción del tipo de interés aplicado durante el periodo inicial.
- Extender el plazo de amortización hasta un máximo de 7 años.
- En el caso de familias cuyos ingresos no superen los 25.200€ anuales podrán beneficiarse de un periodo de carencia de 2 años.
- Quita de capital pendiente.
- Dación de pago de la vivienda.
Si las medidas de reestructuración no son suficientes, el código contempla alternativas como la quita de la deuda o la dación en pago, permitiendo al deudor entregar la vivienda a cambio de la cancelación de la deuda y continuar residiendo en ella bajo un régimen de alquiler.
El 31 de diciembre de 2024 finalizó la posibilidad de cambiar hipotecas de tipo variable a fijo o mixto sin comisiones, una medida introducida en 2022 para hacer frente a las consecuencias económicas de la guerra en Ucrania. También dejarán de estar disponibles las amortizaciones anticipadas gratuitas. Por tanto, al finalizar esta medida, se mantendrá un límite permanente del 0,05% en las comisiones aplicables a la modificación de hipotecas de tipo variable a fijo, extendiéndose también a los cambios hacia hipotecas de tipo mixto.
