- DIFERENCIA ENTRE VALOR DE TASACIÓN Y VALOR DE COMPRAVENTA
Los bancos suelen otorgar, como regla general, de la cantidad principal del préstamo, el 80% del valor de tasación. Sin embargo, puede ser que se otorgue un 90% o 100% del valor de tasación, atendiendo a circunstancias como:
- Entidad bancaria
- Perfil del deudor: como por ejemplo, la solvencia que presente.
- Garantías adicionales, como puede ser un avalista o fiador.
El valor de la tasación no es el mismo que el valor de la compraventa, aunque pueden coincidir o no.
El valor de la tasación, es el valor que el tasador oficial le otorga a la vivienda atendiendo a diferentes circunstancias como puede ser ubicación del inmueble, planta en la que se encuentra situado, características, antigüedad…. Mientras que el valor de la compraventa, es el precio que las partes acuerdan para cerrar el negocio inmobiliario; es decir, lo que el comprador le va a pagar al vendedor por adquirir la vivienda.
Hay veces que el valor de la tasación puede ser superior al precio de la venta; lo que puede suponer una ventaja, porque el banco puede darte más cantidad de dinero y así poder reformar la vivienda si es necesario, por ejemplo.
2. TIPOS DE INTERESES.
- Interés fijo: Es el tipo de interés por el que nuestra cuota mensual se mantendrá estable durante toda la vida del préstamo.
Como todo, este tipo de interés presenta sus ventajas e inconvenientes. Puede ser ventajoso porque otorga una cierta estabilidad y tranquilidad al deudor al saber en todo momento lo que va a pagar de cuota todos los meses; pero, por el contrario, al principio, parece un interés más caro aunque a largo plazo pueda suponer un ahorro.
- Interés variable: Es el tipo de interés que resulta de la suma del interés pactado con el banco y el Euribor, actualizándose cada seis o doce meses.
El euribor puede variar, sube o baja, por lo que puede ser que estas modificaciones afecten a la cuota mensual de tu hipoteca.
- Interés mixto: En esta modalidad de hipoteca, durante unos años se aplica un interés fijo y otros años un interés variable.
3. POSIBLES COMISIONES (NO siempre se aplican todas, varía en función del banco)
- Comisión de apertura: es la comisión que se paga al firmar el préstamo y hace referencia al trabajo de estudio de viabilidad que realiza el banco antes de conceder una hipoteca. No suele superar el 1%.
- Comisión amortización anticipada: es la cantidad que tendremos que pagar como penalización si devolvemos con antelación la cantidad del dinero prestado. Su cantidad variará dependiendo de si se trata de una amortización parcial o total y del momento en el que se realice la amortización.
- Comisión por subrogación del deudor: es la comisión que deberá pagar la tercera persona que se convierta en el nuevo deudor, reemplazando al anterior.
- Comisión por cambio de acreedor: es la comisión que podrá cobrar el banco originario del importe pendiente de pago, en el supuesto de que otro banco adquiera el préstamo.
- Comisión por novación: porcentaje que puede cobrar el banco cuando se modifique alguna de las cláusulas del contrato inicial.
- Comisión por reclamación de posiciones deudoras: es la comisión que varía entre los 25€-49€ y se cobra cada vez que el banco inicie los trámites de reclamación al cliente por la falta de pago de alguna de las cuotas.
4.BONIFICACIONES EN LAS HIPOTECAS
Otro aspecto muy importante son las bonificaciones, que consisten en las rebajas de tipo de interés pactado que el banco ofrece por contratar determinados productos.
Estos productos pueden ser: domiciliar nómina, pensión o cuota de autónomo, contratar seguro de vida o de hogar, utilizar la tarjeta de crédito, contratar una alarma…
Es recomendable, conocer qué bonificaciones te ofrecen, su importe, y la rebaja que te supondría, porque puede suponer un ahorro en el tipo de interés, pero por otra parte, puedes perder ese ahorro al contratar un producto, ya que las compañías de seguros externas suelen ofrecer el mismo producto más barato.
Sobre los seguros de hogar, NO es obligatorio por ley contratar con el banco dicho seguro. En el caso de que sea más barato el seguro de hogar con otra compañía, es importante que en la póliza aparezca una cláusula en la que el banco sea beneficiario. Esta póliza y el justificante de pago, habrá que mandarlo al banco cada vez que se renueve el seguro.
5. OTROS CONCEPTOS IMPORTANTES.
- TIN (Tipo Interés Nominal): Lo que el banco te va a cobrar por prestarte el dinero.
- TAE (Tasa Anual Equivalente): Es la tasa que se utiliza para conocer el coste real de la hipoteca.
En hipoteca con interés fijo, el TAE será la cantidad total de la operación.
- Euribor: Índice de referencia que tiene en cuenta el tipo de interés medio que utilizan los bancos para prestar dinero.
En una hipoteca variable, si el Euribor sube, tu cuota será más elevada.
Todos estos conceptos y más son importantes antes de firmar un contrato de préstamo hipotecario, es aconsejable hablar con un especialista en derecho bancario para que te asesore. No dudes en ponerte en contacto conmigo si necesitas que estudiemos juntos las opciones de tu préstamo.
