Como parte arrendadora o inquilino, cuando firmamos el contrato de alquiler estamos obligados a pagar una fianza para garantizar el cumplimiento del contrato; esta fianza suele ascender a uno o dos meses de la renta mensual del inmueble (artículo 36 LAU).
Pero esta cantidad deberá devolverse una vez finalizado el contrato de arrendamiento, siempre que el inquilino haya cumplido con el contrato; en caso contrato, el propietario de la vivienda tendrá derecho a quedarse con la cantidad, en una parte o en su totalidad, justificando su liquidación. En total, la LAU establece que el propietario deberá devolver la fianza en el plazo de treinta días desde la entrega de llaves de la vivienda (artículo 36 LAU).
Es importante tener claro, cuál es la diferencia entre fianza y garantía adicional.
Es obligatorio establecer un mes de fianza para asegurar el cumplimiento del contrato, que la vivienda no sufra daños, que no se realicen obras sin el consentimiento del propietario…esta cantidad deberá darse en efectivo y depositarse en el organismo competente; en el caso de la Comunidad Valenciana, este organismo se encuentra en la Calle Palau, 12, 46003, Valencia.
Mientras que la cantidad fijada como garantía adicional, no es obligatoria y su finalidad es la misma que la de la fianza.
Por lo tanto, el propietario de la vivienda puede pedir un mes de fianza, y uno o dos meses de garantía adicional, dependiendo de las características de la vivienda. Eso sí, en el contrato de alquiler deben quedar diferenciados estos dos conceptos.
Los motivos para la NO devolución de la fianza son un poco abstracto y amplio, lo que puede hacer que tengamos dudas sobre en qué ocasiones no está el propietario obligado a devolver la fianza y en cuáles sí.
- Desperfectos en la vivienda y/o falta de mantenimiento en la vivienda.
Según el artículo 21 LAU, el inquilino de la vivienda deberá hacerse cargo de todas aquellas pequeñas reparaciones que sean consecuencia del desgaste por el uso ordinario y el artículo 1555 del Código Civil, advierte que el arrendatario deberá tratar la vivienda con la diligencia de un padre de familia. Al hilo de esto, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Girona 515/2023, de 29 de Junio[1], atendiendo al artículo 1562 del Código Civil, la vivienda habrá de entregarse a la finalización del contrato en las mismas condiciones en las que se entregó y el artículo 1563 CC hace responsable al inquilino de cualquier deterioro de la vivienda salvo que éste sea capaz de demostrar que no fue culpa suya dicho deterioro sino que fue por el desgaste habitual en el tiempo de la vivienda.
Por ejemplo, en aquellas ciudades donde hay mucha cal, el arrendatario responderá de las manchas negras que aparecen en los elementos del baño (griferia, bañera…), aunque se haya producido por un uso normal, es su obligación utilizar los productos de limpieza necesarios para que no aparezcan dichas manchas; así los establece la SAP Asturias 427/2023, de 25 de Septiembre[2].
2. Faltan por pagar suministros (agua, luz o gas).
Puede ocurrir que cuándo se rescinda el contrato de arrendamiento, aún queden facturas de suministros sin pagar. En este caso, el propietario retendrá la fianza hasta que dichas facturas resulten pagadas.
Así, la SAP Barcelona 271/2015, de 30 de Marzo[3], asimila las cantidades de suministros no pagadas a la renta objeto del contrato de arrendamiento. Estas cantidades impagadas podrían llevar incluso a la extinción del contrato de arrendamiento.
3. Realización de obras sin permiso del propietario.
El artículo 23 LAU obliga al inquilino a comunicar al propietario las obras que quiera realizar en la vivienda para que éste último dé su consentimiento. Dentro de estas obras podemos incluir: cambio de color en las paredes, cambio de mobiliario, taladrar paredes, eliminar cualquier elemento de la estructura de la vivienda… Hay mucha jurisprudencia al respecto.
Por ejemplo, y posiblemente uno de los supuestos más habituales, sobre el desgaste de la pintura de las paredes en la vivienda alquilada. El inquilino deberá volver a pintar la vivienda siempre que las paredes estén estropeadas por el mal uso. A razón de esto la Sentencia de la Audiencia provincial de las Palmas 374/2021, del 25 de Junio[4], condena al inquilino a pagar la factura de la pintura, ya que él mismo pintó la habitación de un color diferente del que tenía la vivienda originalmente.
4. Rentas impagadas.
Muchos contratos de arrendamiento especifican que si se deben mensualidades por parte del arrendatario, el arrendador podrá cobrarse de la fianza dichas mensualidades.
La fianza se debe usar, en primer lugar, para reparar los desperfectos que el inquilino haya causado en la vivienda una vez extinguido el contrato de arrendamiento[5]. Después de la revisión de la vivienda, si ésta se encuentra en perfecto estado, ya se podría usar la fianza para compensar las mensualidades adeudadas.
5. Desistimiento anticipado.
En virtud del artículo 11 LAU, el arrendatario podrá desistir el contrato de arrendamiento, una vez hayan transcurrido, al menos, 6 meses. En este caso, las partes podrán pactar una indemnización para el arrendador.
Por lo tanto, siempre que se haya pactado en contrato, el arrendador podrá utilizar la fianza como indemnización del desistimiento unilateral del inquilino.
En el arrendamiento de viviendas es super importante que la redacción del contrato esté supeditada por un abogado experto en derecho inmobiliario, pero, no sólo es importante para elaborar el contrato que inicia la relación entre arrendatario y arrendador, también en el momento en que deba rescindirse el contrato.
En nuestro despacho, estamos encantados de asesorarte y ayudarte en cualquier asunto de arrendamiento que necesite asesoramiento legal personalizado. No dudes en ponerte en contacto con nosotros. Estaremos a tu lado, en cada fase del arrendamiento.
[1]https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/01fc8c4ece81ea81a0a8778d75e36f0d/20230908
[2]https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/5cb78347eee6bf7aa0a8778d75e36f0d/20231115
[3] https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/d88a0f8fd46c45bf/20160706
[4] https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/376aa2ca7a255abc/20211019
[5] https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/3d52613267cf8c5f/20130424
