El fondo de reserva de la comunidad de propietarios es una partida de dinero que hay que tener contemplada en el presupuesto y cuyo destino es hacer frente a necesidades urgentes y/o extraordinarias no previstas.
La Disposición Adicional 1.ª de la LPH establece que el fondo de reserva debe constituirse en el momento en que la Junta de Propietarios aprueba el presupuesto ordinario. Este fondo tiene un mínimo obligatorio del 10% del último presupuesto ordinario aprobado, y debe mantenerse y completarse anualmente hasta alcanzar dicho porcentaje.
Sin embargo, si el saldo del fondo de reserva supera con creces el 10% exigido por la normativa, la comunidad de propietarios puede valorar si es necesario seguir dotándolo anualmente. En estos casos, la Junta de Propietarios puede tomar decisiones sobre la necesidad de nuevas aportaciones o bien suspender temporalmente las contribuciones hasta que el saldo se reduzca por el uso del fondo. Esta flexibilidad permite optimizar la gestión financiera sin incumplir la ley.
En algunas comunidades, se opta por destinar los excedentes a mejoras no urgentes pero necesarias para el mantenimiento del edificio, siempre con la aprobación de la Junta. También existe la posibilidad de reducir las cuotas ordinarias de los propietarios si el fondo de reserva está bien dotado y no se prevén gastos inminentes de gran envergadura.
La normativa establece que esta dotación debe realizarse a través de las contribuciones de todos los comuneros, en función de su coeficiente de participación, salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario. La Disposición Adicional 1.ª de la LPH establece que el fondo de reserva debe constituirse en el momento en que la Junta de Propietarios aprueba el presupuesto ordinario. Este fondo tiene un mínimo obligatorio del 10% del último presupuesto ordinario aprobado, y debe mantenerse y completarse anualmente hasta alcanzar dicho porcentaje.
La dotación del fondo de reserva es una obligación ineludible para las comunidades de propietarios, ya que su propósito es garantizar la liquidez suficiente para afrontar posibles gastos extraordinarios sin necesidad de recurrir a derramas imprevistas. La normativa establece que esta dotación debe realizarse a través de las contribuciones de todos los comuneros, en función de su coeficiente de participación, salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario.
En algunos casos, el fondo de reserva puede verse afectado por impagos de algunos propietarios, lo que dificulta su mantenimiento. Para prevenir esta situación, muchas comunidades optan por establecer recargos por mora o implementar medidas legales para la recuperación de los fondos adeudados.
La Disposición Adicional, número 2 de la LPH (modificado por la Ley 8/2013) que también atenderá este fondo las actuaciones contempladas en el art. 10, es decir, que igualmente tendrá como finalidad ocuparse de las obras a que obliguen las Administraciones Públicas en materia de accesibilidad universal.
Se estima contrario a derecho el acuerdo adoptado en la Junta de alteración del fin al que se destina el fondo de reserva, como por ejemplo para provisión de fondos a Procuradores o Letrados de la Comunidad para emprender acciones legales.
La Ley de Propiedad Horizontal permite con cargo al fondo de reserva suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento del inmueble y sus instalaciones generales. La Comunidad podrá suscribir uno o ambos contratos, pero de hacer ambos, sólo uno de ellos podrá serlo con cargo a la dotación del fondo de reserva de la Comunidad.
En la práctica no es necesario mantener esa cantidad bloqueada, y se puede justificar con el saldo medio de la cuenta bancaria.
¿Cómo se calcula?
Según la Disposición Adicional de la LPH, las nuevas comunidades de propietarios han de dotarlo, el primer año, con el 2,5% del presupuesto ordinario, y los posteriores, con el 10%, como mínimo. Pero, ¿sobre qué cantidades se aplica ese porcentaje? Veámoslo con un ejemplo:
Comunidad formada por 10 viviendas en bloque plurifamiliar, con ascensor y servicios normales. Su último presupuesto ordinario (excluido el seguro, ahora veremos por qué), es el siguiente:
- Electricidad: 1200€
- Agua: 300€
- Mantenimiento ascensores: 1200€Limpieza: 1000€
- Administración: 700€
- TOTAL: 4400€
En este caso, el fondo de reserva mínimo, sería: 4400 x 10% = 440 euros.
incluso en edificios o urbanizaciones de gran tamaño, la cuantía mínima del fondo de reserva puede resultar insuficiente. Por tal motivo, para que una comunidad pueda funcionar con normalidad, es decir, pueda tener dinero para atender todas sus necesidades, sin necesidad de emitir derramas adicionales, el fondo de reserva ha de ser un porcentaje superior al 10%.
En el ejemplo anterior, si la comunidad, además del seguro multirriesgo, quiere tener fondos para atender reparaciones e imprevistos no cubiertos por la póliza, su presupuesto sería el siguiente:
- TOTAL GASTOS ORDINARIOS: 4400€
- SEGURO MULTIRIESGOÇ: 600€
- REPARACIONES NO CUBIERTAS POR SEGURO: 1040€
- TOTAL: 5440€
En este caso, el fondo de reserva alcanza el 23,64% del presupuesto ordinario.
Ahora bien, el fondo de reserva no es lo mismo que la provisión de fondos. La Provisión de Fondos no es obligatoria a diferencia del Fondo de Reserva.
La Provisión de Fondos es un concepto aprobado por Junta de Propietarios. No es una cuota ordinaria ni extraordinaria.
La Provisión de Fondos sirve para que la cuenta de la Comunidad tenga saldo para pagar gastos hasta que se cierran las liquidaciones y se cobra a los propietarios.
Cuando un propietario vende su piso, tiene derecho a exigir la devolución de la Provisión de Fondos (si la ha abonado). Al día siguiente, se le exigirá al nuevo propietario, sin necesidad de acuerdo de junta.
La única excepción vendría cuando realmente se retiene el 5% del presupuesto anual por constitución del Fondo de Reserva, aquí no se podría devolver esta cantidad al propietario que vende. Esta excepción no se suele llevar a cabo en la práctica.
El fondo de reserva es una herramienta indispensable para la estabilidad y mantenimiento de las comunidades de propietarios. Su correcta administración, la transparencia en su uso y una planificación estratégica son factores determinantes para asegurar su eficacia y evitar conflictos entre los propietarios. Es fundamental que las comunidades asuman la responsabilidad de gestionar este recurso con visión a largo plazo, garantizando así la conservación del patrimonio común y la tranquilidad de sus residentes. Su correcta gestión y utilización garantizan el mantenimiento adecuado del inmueble y evitan conflictos derivados de la falta de previsión financiera. La normativa vigente establece criterios claros sobre su obligatoriedad y destino, aunque la práctica diaria sigue generando debates y situaciones litigiosas que requieren una aplicación flexible y equitativa.
