La adquisición o transmisión de un inmueble, es una operación en la que intervienen agentes externos; por ello, conlleva distintos gastos que llevan a confusión de quién debe pagarlos.
Algunos de estos gastos todos sabemos a quién corresponden, pero en otros casos, es una cuestión que suele generar dudas.En este apartado, vamos a detallar qué gastos se derivan de una transmisión de una vivienda y a quién le corresponden, poniéndo un ejemplo simulado de lo que puede costar a ambas partes una compraventa de una vivienda.
GASTOS DEL COMPRADOR:
Impuestos. Debemos de diferenciar entre:
Si la vivienda es nueva:
- IVA: Suele ser el 10% del precio escriturado, pero de forma excepcional, puede aplicarse el 4%, si se trata de casas en régimen especial o promoción pública.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Dependiendo de la CCAA, suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del importe escriturado, aunque puede reducirse en determinados casos.
Si la vivienda es de segunda mano, el comprador se hará cargo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 6% y el 10% del precio escriturado, según el caso concreto.
Registro de la Propiedad: es necesario la inscripción de la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad correspondiente al bien inmueble. Su precio oscila entre el 0,1% y el 0.25% del valor.
Gestoría.
Inmobiliaria: en el caso de su contratación y lo que se acuerde con el vendedor.
GASTOS DEL VENDEDOR:
Notaría: Estos gastos suelen comprender entre el 0.2% y el 0,5% del importe del inmueble.
Plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU): En principio, le corresponde al vendedor pero su pago, se puede modificar su pago y que lo satisfaga el comprador.
Al tratarse de un impuesto municipal, su porcentaje dependerá del Ayuntamiento en el que radique la vivienda, que nunca podrá ser superior a un 30%. Dicho porcentaje se le aplicará a la base imponible asignada a la vivienda.
Para calcular la base imponible, hay que tener en cuenta varios factores, que serán multiplicados:
– Valor catastral del suelo de la vivienda: este impuesto no se basa en el valor del inmueble, sino en el valor catastral del terreno. Se trata de un valor asignado por el Catastro y podemos averiguarlo en el último recibo del IBI o en la sede electrónica del Catastro.
– Número de años que se ha tenido la vivienda en propiedad: a cada año de posesión, los ayuntamientos asignan un coeficiente multiplicador diferente, teniendo un límite de 20 años. Este coeficiente asignado se multiplicará por el valor catastral del suelo.
– Certificados de estar al corriente de pago de todas las obligaciones: hipoteca, comunidad de propietarios, IBI, entre otros.
– Certificado de eficiencia energética.
– Nota simple.
– Certificado Inspección Técnica de Edificaciones (ITE). Se trata de la inspección que deberán pasar los edificios con una cierta antigüedad para valorar la seguridad de la misma.
– Honorarios de inmobiliaria, salvo que se llegue a otro acuerdo en el contrato de compraventa.
– Incremento patrimonial: Este incremento es el resultado de la diferencia entre el Valor de adquisición de la vivienda y el Valor de transmisión, pero hay que tener en cuenta los siguientes aspectos:
– Por valor de adquisición entendemos la suma del precio por la que adquirimos la casa (ya sea por donación, compraventa, herencia, etc…), los gastos de notaría, registro, impuestos, gestorías o inmobiliaria, así como los gastos de mejora de la vivienda.
– El valor de transmisión es el precio por el que vendemos dicha vivienda. Pero, en este caso, debemos restar los gastos que nos van a ocasionar la transmisión; tales como, notaría, impuesto de plusvalía municipal o gastos de cancelación de hipoteca, en su caso.
El resultado de esta operación sería la ganancia que hemos obtenido en la venta de la vivienda y por la que debemos tributar en la declaración de la renta del año siguiente, cuyo tipo impositivo oscila entre el 19% y el 23%.
Un ejemplo práctico podría ser el siguiente:
En 2024, A (comprador) y B (vendedor), realizan una escritura de compraventa de una vivienda por un importe de 500.000€, en Valencia y su valor catastral del suelo es de 300.000€. La venta de la vivienda, ha sido realizada a través de una abogada, cuyos honorarios ascienden al 1% del valor de la vivienda en escritura y se acuerda que será pagada por el comprador. Los gastos de notaría serán pagados por el vendedor, según lo convenido..
La misma vivienda (en su momento fue de obra nueva) fue adquirida por B en 2021, por un precio de 250.000€, y le ocasionó los siguientes gastos: 550€ de registro, 25.000€ de IVA, 3.750€ de Actos Jurídicos Documentados, de gestoría 300€ y realizó una reforma que le costó 130.000€. En total, los gastos de compra del piso ascendieron a 409.600€.
En este supuesto los gastos de cada parte serían:
COMPRADOR:
ITP: 50.000€
Abogado: 10.000€
Registro: 172€
Total = 60.172€
VENDEDOR:
Notaría: 1.000€
Plusvalía: 2.700€
Incremento patrimonial: 20.293€.
409.600€ (V. adquisición) + 503.600€ (V. transmisión) = 92.100€
Los primeros 6.000€ tributan al 19% = 1.140€.
Los siguientes 44.000€ tributan al 21% = 9.240€.
Los últimos 42.100€ tributan al 23%= 9.683€.
Total = 23.993€.
Este caso, es un ejemplo práctico orientativo, es muy importante realizar un estudio del caso en concreto.
En nuestro despacho, estamos encantados de asesorarte y ayudarte en cualquier asunto sobre transmisión de inmuebles que necesite asesoramiento legal personalizado. No dudes en ponerte en contacto con nosotros. Estaremos a tu lado, en cada fase de la operación.
