Las humedades son uno de los problemas más comunes en los edificios. Estas humedades pueden parecer un inconveniente con una reparación sencilla, pero en ocasiones puede revestir problemas mayores que afectan a la estructura de la finca.
Las causas principales de las humedades pueden ser muy diversas y dependerá de factores como ubicación del inmueble, materiales de construcción o condiciones de mantenimiento. Podemos diferenciar dos tipos de filtraciones:
- Filtraciones externas. Este tipo de filtraciones pueden originarse por cubiertas deterioradas (ejemplo: terrazas mal impermeabilizadas) o pueden aparecer por la fachada o la ventada, debido a la ausencia de un buen cerramiento que impida que el agua de la lluvia entre. También es posible que las filtraciones subterráneas se originen a través de los sótanos o cimientos en aquellas edificaciones sin barreras antihumedad.
- Condensación provocada por la acumulación de la humedad en el aire. La condensación puede agravarse por el mal aislamiento término, falta de ventilación o actividades domésticas que generan vapor; como por ejemplo, cocinar.
- Capilaridad en las edificaciones más antiguas.
- Fugas internas por fallos en las instalaciones. Por ejemplo: tuberías rotas o mal conectadas, problemas en las juntas de las duchas o bañeras, o fugas en sistemas de calefacción central o aire acondicionado.
- Vicios constructivos en el diseño o ejecución de un edificio, como puede ser una falta de impermeabilización en la terraza o el uso de un material de baja calidad.
- Falta de protección en los cimientos para evitar aguas freáticas.
- Falta de sistemas de saneamiento o sistemas de saneamiento defectuosos que generan fugas y filtraciones.
La prevención es la mejor estrategia para evitar los problemas que pueden generar las humedades, que pueden llegar incluso a generar problemas de salud. Un diseño adecuado de barreras antihumedad, un correcto aislamiento término y la realización de un mantenimiento de limpieza, revisión y control de los sistemas de drenaje es muy importante.
Aun así, es posible que aparezcan humedades. Para ello, es fundamental identificar la causa de la humedad inspeccionando las manchas de moho, usar cámaras termográficas para localizar las filtraciones ocultas o realizar pruebas con sensores de humedad.
Las estrategias para solucionar las humedades pueden ser:
- Impermeabilización externa, usando membranas líquidas, láminas impermeables o recubrimientos en cubiertas y fachadas.
- Corrección de capilaridad, realizando inyecciones de resina o la instalación de sistemas de drenaje que reduzcan el contacto del agua con los cimientos.
- Reparación de fugas.
- Mejoras en la ventilación, instalando sistemas mecánicos o apertura de ventanas estratégicamente ubicadas.
Las humedades en los edificios no sólo son un problema técnico sino también social o legal. Su prevención y solución requieren de un enfoque integral, que hace necesaria la colaboración entre todas las partes interesadas.
Actuar con rapidez y responsabilidad no solo protege al inmueble sino también mejora la calidad de vida de sus ocupantes y fomenta la convivencia en las comunidades.
El administrador de la comunidad juega un papel central en la identificación, diagnóstico y resolución de problemas relacionados con las humedades. Su intervención comienza con la evaluación inicial del problema, seguido de la coordinación con los expertos técnicos para diagnosticar las causas y posibles soluciones. Pero también deberá gestionar la comunicación entre todos los vecinos afectados, manteniendo la transparencia de todo el proceso.
La gestión eficaz de las humedades en las comunidades de vecinos es un aspecto fundamental en la administración de propiedades que requiere atención, habilidad y dedicación. El papel del administrador en este contexto no solo es crucial para resolver problemas actuales sino también para implementar medidas que prevengan futuras incidencias y mantengan la integridad y habitabilidad de los inmuebles
