La instalación de chimeneas de humo en un local de un edificio, para la apertura de un restaurante, por ejemplo, puede generar dudas y conflictos para los vecinos de la comunidad de propietarios.
El primer paso para instalar la chimenea es obtener una licencia municipal, en función de la normativa urbanística y ambiental vigente en cada municipio. Pero no sólo se deberá solicitar esta licencia municipal, sino que también es necesario solicitar la autorización de la comunidad de propietarios, ya que su instalación implica la realización de obras que afectan a elementos comunes del edificio, de la fachada o del patio.
Para que no surjan problemas durante la instalación de la salida de humos, hay que entender los derechos que tienen ambas partes, así como las consecuencias que conllevan la instalación.
El propietario del local tiene derecho a la instalación de la salida de humos ya que es un requisito para la apertura del local de negocio. Ahora bien, durante su instalación, se deberán realizar las obras con la debida diligencia y causando las menores molestias posibles al resto de vecinos. Una vez instalada, es su obligación es mantener la chimenea en un buen estado de conservación, así como asumir todos los gastos que deriven de su uso y mantenimiento.
Por su parte, los vecinos tendrán derecho a oponerse a la instalación de la chimenea si consideran que se están vulnerando la normativa legal o estatutos de la comunidad y suponga un perjuicio para sus intereses. La instalación de la salida de humos puede tener consecuencias negativas como alteración estética del edificio, la disminución del valor de las viviendas, generación de humos, olores y ruidos molestos, o incluso, el riesgo de incendio o de daños estructurales. Por todo ello, los vecinos tendrán derecho a exigir al propietario del local que adopte las medidas necesarias para evitar o reducir las molestias, pudiendo incluso denuncia al propietario del local ante las administraciones o tribunales correspondientes.
La práctica habitual, aunque errónea, es realizar esta obra sin consultarlo con la comunidad de propietarios. Es importante, estudiar el caso específico como siempre que estamos ante un caso de Comunidad de Propietarios. Estos son los supuestos diferentes ante los que nos podemos encontrar:
- Que no exista salida alguna de humo y haya que realizar obras en elementos comunes, lo que supondrá una alteración de la fachada, el forjado, el patio… Si se produce una alteración de la configuración y el estado exterior del edificio, tras la reforma de la LPH por la Ley 8/2013, será aplicable lo dispuesto en el art. 10.3 b), en el que se establece la necesidad del acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios. En cambio, si las obras que hay que realizar son en la propia fachada del local que no forma parte de la fachada comunitaria, es evidente que no será necesario el permiso comunitario, aunque recomendaría que al menos se le comunicará a la comunidad la intención de realizar esas obras.
- Que el local disponga de una chimenea pero no cumple con los requisitos que exige la normativa en ese momento. si se realizan obras en elementos comunes, habrá de aplicarse el argumento anterior, es decir, sería necesario el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, a tenor de lo dispuesto en el art. 10.3 b) LPH.
No obstante, para ambos supuestos, es decir, tanto si no existe, como si hay que adaptarla, consta también cierta jurisprudencia a favor de este tipo de instalaciones sin necesidad del acuerdo de la Junta, siempre que no produzcan molestias ni perjuicios, pues, en otro caso, no podrían explotar debidamente el local comercial, considerando que si no hay perjuicio para nadie se considera un abuso la negativa de la Comunidad,
- Que en los propios estatutos ya se permita este tipo de obras o aparezca la existencia de servidumbres.
Se trata de un supuesto controvertido, aunque parezca evidente. Hay jurisprudencia a favor de la aplicación restrictiva de las normas, negando, por ejemplo, la instalación cuando el permiso está sometido a condición y esta no se cumple o se pretende desprender, como puede ser de la que permite «hacer toda clase de reformas, modificaciones y obras de cualquier naturaleza, verificar segregaciones, divisiones, subdivisiones (…)«. En contra, la ultima sentencia del Tribunal Supremo, establece que aunque en el título se autoricen este tipo de obras, será necesaria la autorización específica de la junta.
Para evitar conflictos entre los vecinos de la comunidad y el propietario del local al que le interesa la instalación de la chimenea, es importante seguir estos consejos:
- Infórmate de la normativa legal y de los estatutos de la comunidad antes de iniciar el proceso de instalación.
- Busca consejo y dialogo con los propietarios, es la mejor manera de solucionar los problemas que puedan generarse entre vecinos.
- Elige una chimenea que cumpla con los estándares de calidad, eficiencia y seguridad, pero, sobre todo, que se adapte a las características del edificio y del local.
- Cumplen con la obligación de mantenimiento y limpieza de la chimenea, ya que pese a cumplir con la normativa civil y administrativa, si una vez instalada se producen olores, ruidos, etc… la comunidad podrá ampararse en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, para exigir su cesación.
- Actúa SIEMPRE con responsabilidad y buena fe.
Lograr una convivencia pacífica y armoniosa entre el propietario del local y el resto de los vecinos es importante para disfrutar de tu negocio. Habrá de estarse a cada caso en concreto, por ello, ponte en contacto conmigo y analizaremos de forma minuciosa tu caso.
