En nuestro despacho jurídico en Valencia, a menudo recibimos consultas de clientes preocupados por defectos en sus viviendas o locales, obras mal ejecutadas o reparaciones que no han resistido el paso del tiempo. La pregunta siempre es la misma:
¿Qué responsabilidad tiene el constructor… y hasta cuándo?
Aquí te explicamos, de forma clara y práctica, qué cubre la ley, qué límites existen y cómo protegerte si eres promotor, autopromotor o comprador de una obra nueva o reforma.
¿Qué dice la ley sobre la responsabilidad del constructor?
La referencia principal es la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que regula las obligaciones de los agentes que intervienen en la construcción: promotor, proyectista, director de obra, director de ejecución… y, por supuesto, el constructor.
El artículo 17 LOE establece los plazos y tipos de responsabilidad que afectan directamente al constructor. Estos plazos empiezan a contar desde la fecha de entrega de la obra o desde la obtención de la cédula de habitabilidad.
Plazos de responsabilidad del constructor
Según la gravedad del daño, la responsabilidad del constructor se divide en tres niveles:
10 años – Daños estructurales graves
Cubren defectos que afectan a la estructura, cimentación o elementos que comprometen la estabilidad o seguridad del edificio.
Ejemplo: grietas en pilares, hundimientos del terreno, desplomes.
3 años – Daños en instalaciones y habitabilidad
Se refiere a vicios que afectan a la habitabilidad, salubridad o uso funcional del edificio.
Ejemplo: humedades, problemas de aislamiento, fallos eléctricos.
1 año – Defectos de acabado
Son los daños estéticos o de terminación, que no afectan a la seguridad ni al uso, pero sí al acabado visual o superficial de la obra.
Ejemplo: baldosas mal colocadas, pintura desconchada, carpintería mal instalada.
¿Qué límites tiene esa responsabilidad?
El constructor responde dentro de los plazos anteriores siempre que los daños sean consecuencia directa de su actuación. Pero hay situaciones en las que su responsabilidad puede quedar excluida:
🔹 Si los daños provienen de errores del proyecto (responde el proyectista).
🔹 Si se producen modificaciones sin aprobación técnica.
🔹 Si el daño es consecuencia de un mantenimiento deficiente por parte del propietario.
🔹 Si han transcurrido los plazos legales de garantía sin haber reclamado.
🔹 Si hay fuerza mayor (terremotos, lluvias extraordinarias, etc.).
¿Qué debe hacer el cliente si detecta un defecto?
- Documentar el daño (fotos, vídeos, informes técnicos).
- Reclamar por escrito al constructor (o a la promotora, si procede).
- Solicitar un informe pericial para determinar el origen del problema.
- Consultar con un abogado especializado para estudiar la viabilidad de una reclamación extrajudicial o judicial. Si no se actúa a tiempo, el plazo de responsabilidad puede expirar, y con ello, el derecho a reclamar.
El constructor no es responsable “de todo”, pero sí dentro de su ámbito de actuación, por los plazos que marca la ley. Si tienes dudas sobre el estado de tu vivienda, no esperes a que el plazo expire: actúa con asesoramiento profesional.
