La relación entre los locales y la comunidad de propietarios tiene bastante relevancia a pesar de la poca importancia que le otorga la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Los principales aspectos que afectan a los propietarios de locales comerciales en relación con la comunidad de propietarios son:
- CAMBIO DE USO DE LOS LOCALES COMERCIALES: El uso que le propietario quiera darle a ese local es libre. La jurisprudencia establece que los propietarios tienen plena libertad para decidir el uso del local, salvo que la comunidad de propietarios lo prohíba expresamente.
Por lo tanto, salvo acuerdo en contra de la comunidad, si tengo un local comercial, podré convertirlo en un garaje, si cumplo con la normativa al respecto.
- LIMITACIONES Y PROHIBICIONES DE ACTIVIDAD: las comunidades de propietarios pueden establecer limitaciones o restricciones, siempre que sea explícitas y consten en los estatutos. Por ejemplo, pueden hacer constar en estatutos que el uso de locales no puede destinarse a un bar de copas.
- RELACIÓN DE LOS LOCALES COMERCIALES CON LOS ELEMENTOS COMUNES. Este punto es bastante controvertido, ya que algunas cuestiones como la instalación de conductos de ventilación o colocación de rótulos en la fachada, puede generar bastantes molestias a los vecinos.
Según reiterada jurisprudencia los locales podrán tener el uso exclusivo de determinadas zonas comunes, como patios traseros, siempre que se encuentre reflejado en el título constitutivo.
- EXONERACIÓN DE GASTOS COMUNITARIOS.
Una de las cuestiones más controvertidas en la relación entre locales comerciales y comunidades de propietarios es la exoneración del pago de determinados gastos comunitarios. En muchos estatutos se establece que los propietarios de locales no deben contribuir a los gastos de mantenimiento del portal, la escalera o el ascensor, especialmente si no tienen acceso a estas zonas
Sin embargo, el Tribunal Supremo ha diferenciado entre los gastos de conservación y los de instalación de nuevos servicios. Si un edificio carece de ascensor y la comunidad decide instalarlo por primera vez, los locales comerciales deben contribuir al coste, ya que se considera una mejora general del edificio. No obstante, si el ascensor ya existía y simplemente se sustituye o repara, los locales pueden estar exentos si así lo establecen los estatutos.
- OBRAS EN LOS LOCALES COMERCIALES.
Los propietarios de locales pueden realizar obras dentro de su propiedad siempre que no afecten la estructura, la seguridad o la configuración exterior del edificio. Sin embargo, si la obra implica modificar elementos comunes, será necesaria la aprobación de la junta de propietarios.
Algunas de las obras que generan más litigios incluyen la instalación de rótulos en la fachada, la apertura de nuevas puertas o ventanas y la colocación de conductos de ventilación. En estos casos, los tribunales han determinado que, si la obra no altera significativamente la estética o seguridad del edificio, puede permitirse sin necesidad de autorización de la comunidad.
para evitar litigios innecesarios, es recomendable que tanto los propietarios de locales como las comunidades revisen y actualicen los estatutos de la propiedad, asegurando que las normas sean claras y acordes con la realidad del edificio y las necesidades de sus habitantes. La mediación y el diálogo son herramientas fundamentales para garantizar una convivencia armoniosa dentro de la comunidad.
