La adquisición de una propiedad es, para la mayoría de las personas, una de las inversiones más importantes de su vida. Sin embargo, en algunos casos, con el paso del tiempo comienzan a aparecer defectos ocultos en la construcción que no eran perceptibles al momento de la compra. Estos defectos, conocidos como vicios constructivos, pueden comprometer tanto la seguridad como la habitabilidad del inmueble. Surge entonces una pregunta fundamental: ¿es posible reclamar por estos vicios años después de haber comprado?
Los vicios constructivos son fallas o defectos que afectan la estructura, funcionalidad o habitabilidad de una edificación. Pueden ir desde filtraciones, grietas estructurales, fallas en las instalaciones eléctricas o sanitarias, hasta problemas más graves como deficiencias en cimientos o techos.
Lo importante es que estos defectos deben haber estado presentes desde el momento de la construcción, aunque no se hayan manifestado de inmediato. Por eso, se los denomina también vicios ocultos, ya que no eran evidentes durante una inspección razonable en el momento de la compra.
La posibilidad de reclamar dependerá, en gran medida, del marco legal del país en el que se encuentre el inmueble. En España, la LOE establece tres niveles de responsabilidad con plazos de garantía específicos:
- 1 año: para defectos de acabado (por ejemplo, azulejos mal colocados o pintura mal terminada).
- 3 años: para defectos que afecten a la habitabilidad del inmueble.
- 10 años: para vicios que afecten a la estructura y comprometan la seguridad del edificio.
Estos plazos comienzan a contar desde la fecha del acta de recepción de la obra, no desde la compra del inmueble, salvo que esta coincida con la entrega de la obra por parte del promotor.
Además, el plazo para ejercer la acción judicial es de 2 años desde que se descubren los daños. Esto significa que si descubrís un defecto estructural 8 años después de la recepción de la obra, podrías reclamar hasta el año 10, pero deberás iniciar la acción dentro de los dos años desde que lo descubriste.
Es fundamental revisar la legislación aplicable y, si se trata de una compra en el marco de una propiedad horizontal, el reglamento de copropiedad y las garantías establecidas por el constructor o desarrollador.
Generalmente, la responsabilidad por los vicios constructivos puede recaer en:
- Promotor
- Constructor
- Arquitecto y arquitecto técnico
- Proyectista
- Laboratorios y suministradores de materiales.
Todos ellos pueden responder solidariamente por los daños, dependiendo de su participación en la causa del defecto.
En el caso de viviendas de segunda mano, los defectos ocultos están regulados por el Código Civil (art. 1484 y siguientes). El comprador puede reclamar si demuestra que:
- El vicio es grave y oculto (no visible en una inspección normal).
- El defecto existía al momento de la compraventa.
- No fue advertido por el vendedor, ni conocido por el comprador.
En este caso, el plazo para reclamar es de 6 meses desde la entrega del inmueble. Sin embargo, si el vendedor actuó con dolo u ocultó intencionadamente los vicios, el comprador podría demandar por daños y perjuicios dentro del plazo general de 5 años.
¿Qué pasos debo seguir?
- Inspección técnica: Contratar a un arquitecto o perito para valorar y documentar el defecto.
- Reclamación extrajudicial: Enviar burofax o requerimiento fehaciente al responsable.
- Acudir a la vía judicial: Si no se soluciona amistosamente, se puede presentar una demanda.
- Conservar la documentación: Planos, facturas, informes técnicos, y el acta de recepción de obra.
En la mayoría de los casos, los tribunales exigen un informe pericial para determinar si efectivamente existe un vicio, cuál es su causa y qué impacto tiene. Un buen perito puede marcar la diferencia en el resultado del juicio.
Reclamar por vicios constructivos años después de adquirir un inmueble no solo es posible, sino que muchas veces es la única vía para proteger el valor de la propiedad y la seguridad de sus ocupantes.
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