Comprar una vivienda de segunda mano puede ser más beneficioso para quienes están interesados en invertir o comprarse una vivienda: el precio puede ser más asequible y no hay que esperar a que se termine de construir, por lo que puedes ver la vivienda in situ antes de comprarla. Sin embargo, es posible que una vez se haya realizado la compra, aparezcan daños que no se detectaron a simple vista. Estos daños se denominan vicios ocultos, que puedes afectar a la estructura y al valor de la vivienda, suponiendo gastos adicionales para el comprador.
No hay que confundir los vicios ocultos con los defectos evidentes, como puede ser una pared agrietada. Los vicios ocultos no se descubren hasta que se empieza a vivir en la vivienda, mientras que los defectos evidentes ya se conocen a la hora de adquirir la vivienda.
Algunos de los vicios ocultos más comunes en la compra-venta de viviendas de segunda mano son: humedades y filtraciones, defectos en la instalación eléctrica, problemas estructurales, fallos en la fontanería o caldera. Para evitar que estos tipos de daños te pillen por sorpresa, es aconsejable realizar una inspección técnica antes de formalizar el acuerdo; un informe de un arquitecto o perito puede ayudarte en este proceso.
Pero si te encuentras en esta situación, no te preocupes, hay normativa legal que te protege ante estos daños.
Para que un defecto sea considerado como vicio oculto debe cumplir con los siguientes requisitos:
- El problema debe de ser lo suficientemente grave para afectar al uso habitual de la vivienda (ej.: una humedad que ponga el riesgo la estructura de la edificación).
- El vicio oculto debe estar presente en el momento de la compraventa, aunque se detecte posteriormente.
- El comprador no podrá reclamarle nada al vendedor si este no tenía conocimiento del defecto. Es decir, si durante la inspección técnica se detecto el problema y aún así, se aceptó la compra de la vivienda no se podrá reclamar.
Es importante tener presente los plazos que establece el Código Civil para detectar el vicio oculto, ya que para el plazo para interponer la reclamación es de 6 meses desde la entrega de la vivienda.
Una vez que se haya detectado el vicio oculto, podemos replantearnos las siguientes opciones:
- Exigir al vendedor a la reparación del defecto.
- Si la reparación no es posible, el comprador podrá solicitar una rebaja del precio de la compra proporcional al daño encontrado.
- En el caso de que el vicio oculto sea muy grave que impide el uso habitual de la vivienda, el comprador podrá solicitar la resolución del contrato y exigir la devolución del importe pagado.
Ahora bien, es importante distinguir entre si se trata de una vivienda de segunda mano, vivienda nueva o vivienda alquilada.
Reclamar por vicios ocultos puede merecer la pena siempre y cuando los costes de la acción no sean más altos que los que suponga arreglar los defectos que presente la vivienda. Se recomienda que la reclamación sea acompañada de un informe pericial.
También hay que tener presente que en algunos casos basta con realizar una reclamación extrajudicial, que se recomienda se efectúe a través de un abogado, para que el vendedor se haga cargo de los vicios ocultos, sin llegar a acudir al juzgado.
Resulta relevante señalar, que quien adquiera una vivienda de segunda mano en la que aparezcan vicios, también tiene la posibilidad de reclamarlos frente a agentes de la edificación, siempre que no hubiesen transcurrido los plazos de garantía, de 10, 3 y 1 años dependiendo de la naturaleza del vicio o defecto.
